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16家上市銀行涉房固定資產(chǎn)“失真”：至少萬億元未入賬
16家上市銀行涉房固定資產(chǎn)“失真”：至少萬億元未入賬
如果將計價模式由國內(nèi)現(xiàn)行的成本模式改為國際慣用的公允價值模式，銀行資本充足率將大幅增加，再融資壓力陡降
一座座高樓大廈以及其驚人的市價，竟然在上市銀行的財報中集體縮水甚至隱身了。
這當然不是神話，也不是魔術(shù)，甚至并不依靠違規(guī)的騰挪資產(chǎn)。確切的說，在會計準則的“掩護”下，16家上市銀行的自有房產(chǎn)以成本加折舊的形式躺在報表上，而其真實的交易價值卻并未入賬，成為了一筆看得見卻用不了的“私房錢”。
據(jù)《證券日報》記者獨家統(tǒng)計，截至今年一季度末，上市銀行的自有涉房固定資產(chǎn)凈值約為4924億元，今年全年很可能將突破5000億元。即使按照最保守的估計，這部分資產(chǎn)的市價也將達到1.4萬億元，較目前的凈值“富余”近1萬億元；如果估價再大膽一點，則賬外隱藏的資產(chǎn)價值可能達到數(shù)萬億元。
16家銀行涉房固定資產(chǎn)
凈值合計接近5000億元
如果想要搞清楚上市銀行自有涉房資產(chǎn)(不是簡單的房產(chǎn)以及建筑物，還包括在建工程、裝修等其余費用)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，我們必須先理順上市銀行固定資產(chǎn)的總規(guī)模和增速等相關(guān)情況。
同花順數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度末，16家上市銀行固定資產(chǎn)合計7409億元。其中，四大行固定資產(chǎn)規(guī)模最為龐大，合計超過5831億元。四大行中，中行和農(nóng)行的固定資產(chǎn)規(guī)模長期占據(jù)前兩位，而工商銀行和建設(shè)銀行則分列第三和第四位。數(shù)據(jù)還顯示，截至去年年底，上市銀行的固定資產(chǎn)合計為7341億元。也就是說，今年一季度的增量約為68億元，單季度的資產(chǎn)增速接近1%。
不過，上市銀行的固定資產(chǎn)并不僅僅包含房地產(chǎn)，按照上市銀行在年報中的界定，固定資產(chǎn)主要包括房屋及建筑物、辦公設(shè)備及運輸工具。其中，對于絕大多數(shù)上市銀行來說房屋及建筑物和在建工程的資產(chǎn)規(guī)模都最為龐大，辦公設(shè)備和運輸工具的資產(chǎn)凈值在固定資產(chǎn)中的占比多數(shù)在20%-40%之間。
以招商[簡介 最新動態(tài)]銀行為例，該行截至2013年年底的固定資產(chǎn)凈值為233億元，其中，房屋及建筑物、裝修費和在建工程的資產(chǎn)凈值合計186億元，電子設(shè)備及運輸工具的資產(chǎn)凈值合計約為47億元。
本報記者對于16家上市銀行截至2013年年底房屋及建筑物、裝修費和在建工程的合計資產(chǎn)凈值進行逐一統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，不包含南京銀行的15家上市銀行的合計凈值為4856億元。
其中，農(nóng)業(yè)銀行的凈值最高，超過了1200億元；建行次之，超過了950億元；而工商銀行和中國銀行的涉房資產(chǎn)凈值比較接近，均超過了826億元。股份制銀行中，招商銀行賬面的涉房固定資產(chǎn)凈值最高，興業(yè)銀行其次，中信[簡介 最新動態(tài)]銀行排名第三，上述三家銀行的資產(chǎn)凈值均超過了100億元。
考慮到南京銀行的固定資產(chǎn)總量約為寧波銀行九成多以及寧波銀行涉房資產(chǎn)凈值為20.5億元，測算南京銀行上述相關(guān)凈值約為19億元，也就是說，16家銀行涉房固定資產(chǎn)賬面凈值約為4875億元，占固定資產(chǎn)的總比重約為66%。如果按照一季度固定資產(chǎn)的增速來推算，截至一季度末，上市銀行的涉房固定資產(chǎn)凈值約為4924億元，今年全年很可能將突破5000億元。
而如果按照上述數(shù)據(jù)和方法測算上市銀行2012年的相關(guān)數(shù)據(jù)，截至當年年末的涉房固定資產(chǎn)凈值尚不足4000億元。
市價與成本價差距懸殊
真實規(guī)模為萬億元量級
上述的資產(chǎn)凈值雖然貌似已經(jīng)“很強大”，但實際上僅僅是公允價值(也就是市價)的冰山一角。
按照目前上市銀行普遍的成本法會計準則，“購置或新建的固定資產(chǎn)按取得時的成本進行初始計量，固定資產(chǎn)折舊按其入賬價值減去預(yù)計凈殘值后在預(yù)計使用壽命內(nèi)采用年限平均法計提”。
簡單來說，就是原有的涉房固定資產(chǎn)在賬面上必須逐年減值，盡管其公允價值已經(jīng)大幅增加。
以中國銀行為例，截至去年年底，該行固定資產(chǎn)中的單純房屋建筑物已經(jīng)累計折舊240億元，目前賬面凈值接近618億元，也就是說資產(chǎn)原值超過了850億元，目前折舊率約為28%。按照中國銀行年報中標注的“房屋和建筑物預(yù)計使用年限為15-50年，預(yù)計凈殘值率為3%，年折舊率為1.9%-6.5%估算，原始資產(chǎn)對應(yīng)的折舊年限應(yīng)在5-10年之間。而近五年乃至近十年，恰恰是中國房地產(chǎn)價格高歌猛進的階段，雖然各地房價上漲幅度并不完全一致，但是倍增甚至增數(shù)倍都是很常見的現(xiàn)象。而且，上市銀行中除了農(nóng)業(yè)銀行，多數(shù)銀行十年來的機構(gòu)網(wǎng)點布局主要在經(jīng)濟發(fā)達的一、二線城市以及城市的核心地段，這些城市和地段房價的漲幅更是遠遠超過平均水平。
一位從事地產(chǎn)中介超過十年的段姓工作人員對《證券日報》記者表示，以上市銀行總部密集駐扎的金融街[最新消息 價格 戶型 點評]區(qū)域為例，十年前的房價約為1.4萬元/平米，而如今的價格已經(jīng)飆升至7萬元-8萬元/平米，而且這一價格也僅僅是有價無市，輕易也不會有哪家機構(gòu)舍得把金融街的房產(chǎn)出售，因為該區(qū)域房產(chǎn)極具稀缺性，出售后就很難在同一區(qū)域購回了。
以相對建成較晚的金融街B7大廈(即現(xiàn)北京銀行和中國人壽大樓)為例，如果按照地產(chǎn)中介介紹的B7大廈成本(2005年價格在1600元/平方米左右)與目前的市價大致計算，B7大廈合計建筑面積約22萬平方米，每平米上漲約6萬元，整體增值約130億元。即使考慮到近期樓市價格似乎有所波動，該項目整體增值也肯定超過100億元了。
而位于該大廈附近的建設(shè)銀行、中信銀行、交通銀行等銀行的大廈建成時間都遠遠早于B7大廈(其建設(shè)時間多是在1993年-2005年間)，成本更要低得多。
一些一線城市地鐵沿線區(qū)域的商鋪的價格飆升的更快。北京市大興區(qū)黃村區(qū)域的一位地產(chǎn)中介則表示，三年前其所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的售價不足2萬元/平米，地鐵開通后，現(xiàn)在已經(jīng)漲至近4萬元/平米。
上述段姓工作人員同時提醒本報記者，商業(yè)銀行的一些老舊網(wǎng)點還有根據(jù)城市規(guī)劃拆遷的可能，而拆遷時的補償也將是頗為可觀的。
由于各家銀行房產(chǎn)的年限、區(qū)域復雜，通過現(xiàn)有報表披露出來的情況來測算現(xiàn)在準確的市價幾乎是不可能的，但是考慮到經(jīng)過折價30%后目前的賬面凈值還逼近5000億元，購買成本應(yīng)該是7000億元左右，即使按照最保守的估計，這部分資產(chǎn)的市價也將達到1.4萬億元，較目前的凈值“富余”近1萬億元；如果估價再大膽一點，則賬外隱藏的資產(chǎn)價值可能達到數(shù)萬億元。
“其實，開始買樓的時候也有些猶豫，不過考慮到銀行需要與自身品牌相稱的辦公場所，且金融街的好位置也有限，就拍板買下該商業(yè)房產(chǎn)”，某銀行前行長曾對記者談及“購房心得”，“當時確實沒想到，才幾年時間房價已經(jīng)翻了數(shù)倍，不過由于房子是自用，并未覺得地產(chǎn)升值對銀行產(chǎn)生實質(zhì)性影響”。
記者注意到，在16家上市銀行中，絕大多數(shù)銀行都是以成本作為初始價值，并按照每年折舊3%-5%的速度進行減值，比較激進的會計手法對于部分資產(chǎn)的年折舊率接近20%。而四大行的地產(chǎn)資產(chǎn)的入賬方法有些與眾不同，因為其上市之前經(jīng)歷了大規(guī)模的財務(wù)重組和注資，因此，其部分固定資產(chǎn)是按照重組時的評估值入賬。
不過，四大行中除農(nóng)行外重組已經(jīng)歷數(shù)年，即使是當年的評估值也遠非目前的市價，且由于其基數(shù)巨大，其增值部分也將十分驚人。
史玉柱曾“隔空喊話”
要求以公允價值入賬
對于銀行合規(guī)“隱匿”的這部分房地產(chǎn)財富，很多投資界大佬其實也是心知肚明。
史玉柱曾在微博中表示，“增加銀行資本金，減少募資，還有一方法：各銀行擁有大量黃金地[簡介 最新動態(tài)]段房產(chǎn)，數(shù)量大得嚇人，都是按當年建造或購買的成本做賬的，往往按10年20年30年前的成本入賬，入賬金額低得變態(tài)。如果按國際慣例重新評估，以公允價值入賬，銀行資本金就會大幅增加，三年不用向股民伸手要錢”。
此外，私募界人士、上海寶銀創(chuàng)贏董事長崔軍曾經(jīng)“逼宮”銀行，提出將銀行房產(chǎn)按公允價值入賬，“這樣一來，銀行的資本金會大幅增加，凈資產(chǎn)也會大幅度提升。
對于為什么我國的會計準則要求成本法入賬，一位會計師事務(wù)所合伙人對記者道破天機——“公允價值的計量，首先要有健全、完善的市場體系；其次是對會計從業(yè)人員素質(zhì)有較高的要求；再次是信息使用者對信息提供者有較高的信任度，而這幾方面的要求在國內(nèi)目前的實踐中確實很難達標”，“其實從二手房交易就可以一窺端倪，現(xiàn)在二手房的計稅地區(qū)指導價與真實成交價往往有百分之五十以上、甚至是一倍以上的差距，因此所謂的‘陰陽合同’屢禁不止，這反映出市場體系并不完善的一面”。
據(jù)其介紹，國際會計準則為了達到國際協(xié)調(diào)的目的，須充分考慮各國環(huán)境，故提出了成本和重估價兩種計量模式。不過，在該會計師眼中，隨著今后我國市場機制的逐步健全和相關(guān)法律、法規(guī)的完善，公允價值的取得將變得越為容易，其可靠性也會加強，我國對公允價值的應(yīng)用也將會和國際會計準則趨同，“畢竟采用公允價值計價是國際會計準則、美國及多數(shù)市場經(jīng)濟國家會計準則的普遍做法，國際上也早已越過‘要不要用’公允價值的爭論階段，而主要進入‘如何用’的階段”。
比較有趣的是，史玉柱還曾在微博中提及，“投資領(lǐng)域常有怪事。一個房地產(chǎn)朋友說，他原計劃去拍一塊土地。后來發(fā)現(xiàn)，在某地上市的某房地產(chǎn)公司，其擁有土地的價值(考慮負債后)攤到每股股價上，買股票比自己去拍地，便宜40%，于是他放棄買地，計劃改買股票”。需要說明的是，土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，與固定資產(chǎn)并非一個概念，但這個事例恰恰反映了資產(chǎn)的賬面值與實際價值的巨大反差。
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