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居住在北京通州的李瑤（化名），打心底看好通州的發(fā)展。每一次，通州出現(xiàn)新的規(guī)劃，她都要在微信“朋友圈”大曬一番。她在通州投資了兩套房產(chǎn)。但苦惱的是，每天上下班出行的堵車讓她總有“累覺不愛”的感覺。她的夢想是，有一天可以“居住在通州，工作在通州”。
定位為北京“副中心”的通州，一直在努力摘掉其睡城的帽子。但產(chǎn)業(yè)的培育，談何容易。目前的通州樓市，不得不在自住型住宅與改善型住宅之間尋求生存空間。
大戶型的困境
“北京實驗二小通州分校劃片小區(qū)。周邊配套美國主題公園環(huán)球影城，另項目自身擁有10萬平米集中商業(yè)。”這是通州華遠(yuǎn)銘悅（資料、團(tuán)購、論壇）項目的宣傳語。
但諸多利好并不代表銷售順利。今年五一期間，華遠(yuǎn)銘悅世家（資料、團(tuán)購、論壇）將其售價從起價2.1萬元調(diào)整為2萬元/平方米，認(rèn)購后還可送一臺50寸液晶電視。但效果極為有限。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，該項目于3月15日開盤的23號樓目前只售出3套（其中1套為預(yù)定，2套為審核狀態(tài)），去年11月開盤的24號樓，64套房源僅售出23套。
據(jù)記者了解，華遠(yuǎn)銘悅世家目前在售戶型面積在136平方米-160平方米之間，主要為三居和四居。單價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊樓盤。其周邊樓盤單價為23000-25000元/平方米。
大戶型的困境不止華遠(yuǎn)銘悅一家。
同樣擁有大戶型的新華聯(lián)運(yùn)河灣（資料、團(tuán)購、論壇）項目，今年截至發(fā)稿，僅售出2套房；天時名苑（資料、團(tuán)購、論壇）僅售出4套房，京杭府（資料、團(tuán)購、論壇）售出27套房。
據(jù)知情人士分析，目前通州仍是以剛需客群為主，一些定位偏中高端的產(chǎn)品去化速度特別慢，與開發(fā)商對產(chǎn)品的設(shè)計和定位有直接關(guān)系。比如華遠(yuǎn)的項目，雖然單價低，但以大面積為主，總價達(dá)400萬～500萬元左右，超出了通州地區(qū)剛性客群的購買力。
通州一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，通州的主要客群對戶型的需求主要在100-130平方米之間，改善需求的市場幾乎沒有培育起來，所以去化很慢。據(jù)他了解，通州在三季度會出現(xiàn)一批不限購的中高端項目，戶型面積為140平方米以內(nèi)。
亞豪市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，通州區(qū)近年來也陸續(xù)開發(fā)了一些中高端項目，但各項目呈散點狀分布，整體上品質(zhì)感欠佳，而通州的交通早已超負(fù)荷運(yùn)行多年，這些都使得對改善型客群的吸引力有限，大戶型產(chǎn)品普遍銷量欠佳。
產(chǎn)業(yè)困境
通州的中產(chǎn)階層未能形成規(guī)模效應(yīng)，與其規(guī)劃關(guān)系甚大。
從區(qū)域規(guī)劃來看，通州正在進(jìn)行新一輪城市配套的升級，尤其是軌道交通路線的修建，未來通州的居住環(huán)境將有所改善。此外，通州區(qū)的商業(yè)面貌也在發(fā)生巨變，幾年前還到處是老舊的小商鋪，隨著萬達(dá)的入駐及羅斯福廣場、北京ONE等其他商業(yè)綜合體的落地，給通州增添了大都市的現(xiàn)代氣息。通州已經(jīng)開始著手打造從商業(yè)布局的變革到產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的完善，擺脫過去小城鎮(zhèn)的形象，越來越具備一座新城的模樣。
通州因其“睡城”模式一直為業(yè)界所詬病。按照通州新城的規(guī)劃，今后北京重大產(chǎn)業(yè)項目將會加大向通州新城傾斜。通州核心區(qū)這兩年也出讓了10多塊商業(yè)公建用地，隨著這些地塊的入市，通州核心區(qū)內(nèi)會出現(xiàn)一批甲級寫字樓。隨著一些央企、國企及高科技企業(yè)的進(jìn)駐，通州的發(fā)展?fàn)顩r將煥然一新。
華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰稱，“現(xiàn)在的通州真是"睡城"。必須要有產(chǎn)業(yè)。比如，環(huán)球影城就是文化產(chǎn)業(yè)，是有著很好工作環(huán)境的產(chǎn)業(yè)，不是工廠，不是那種污染性的工作環(huán)境。就業(yè)機(jī)會增加以后，收入提高，通州人民的生活就會改善。”
但郭毅認(rèn)為，雖然通州正在扭轉(zhuǎn)過去小城鎮(zhèn)的面貌，朝宜居新城方向發(fā)展，但當(dāng)前通州面臨的最大問題，是其內(nèi)部發(fā)展不均衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過于依賴房地產(chǎn)業(yè)，沒有其他的產(chǎn)業(yè)支撐。雖然正在建設(shè)一批大型商業(yè)、高端寫字樓，但能否吸引到大型企業(yè)進(jìn)駐通州，產(chǎn)業(yè)能不能培育起來，現(xiàn)在還很難下定論。只有在其他產(chǎn)業(yè)的帶動下，才能吸引大量的就業(yè)人口，聚集高消費能力的人群，衍生升級改善型的購房需求。如果未來兩三年能夠循序漸進(jìn)地推進(jìn)新城規(guī)劃的落地，未來通州改善型產(chǎn)品才能迎來春天。
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