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伴隨著今年初以來(lái)“限高令”的松綁，市場(chǎng)這根弦眼看著在慢慢撐開(kāi)，但沒(méi)想到瞬間又被繃了回去。伴隨著今年初以來(lái)“限高令”的松綁，市場(chǎng)這根弦眼看著在慢慢撐開(kāi)，但沒(méi)想到瞬間又被繃了回去。
日前，北京市政府常務(wù)會(huì)議上新確定了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場(chǎng)有調(diào)控”的總體思路，可以明顯看到，對(duì)于高端市場(chǎng)的定調(diào)從最初的高端有市場(chǎng)，到高端有控制，最終演變到了高端有調(diào)控。
“此前一直流傳高端有限度放開(kāi)限購(gòu)，這下封死了，至少今年沒(méi)戲了。”北京一位負(fù)責(zé)高端市場(chǎng)研究的權(quán)威人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道，在其看來(lái)，雖然這只是草案，但大思路調(diào)整的可能性不大。
高端項(xiàng)目搶跑
這一調(diào)控思路對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，顯然不是好消息。
“從單價(jià)4萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米的中端改善型市場(chǎng)來(lái)看，銷售將會(huì)繼續(xù)放緩、庫(kù)存壓力加大。主要原因在于改善型購(gòu)房者往往不具購(gòu)房資格，需要 賣舊 騰退出購(gòu)房資格后才能 買新 ，這無(wú)疑將拉長(zhǎng)購(gòu)房者的成交周期，也增加了購(gòu)房者的選擇機(jī)會(huì)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。
北京一豪宅項(xiàng)目的營(yíng)銷人士對(duì)記者表示，之前每到訪的200組客戶可能實(shí)現(xiàn)的成交能達(dá)到100組，而現(xiàn)在需要積累上千組甚至更多的客戶才能成交100組房源。
不過(guò)，對(duì)于已經(jīng)覬覦市場(chǎng)需求的高端項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，“金九銀十”是不得不發(fā)力的關(guān)鍵期。
“目前我們首期開(kāi)盤的128套房源，成交認(rèn)購(gòu)了110多套，主力戶型為175~305平方米的平層以及400~406平方米的城市院墅。”昨日（9月16日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份走訪了位于北京北三環(huán)薊門橋的保利海德公園項(xiàng)目，該項(xiàng)目的銷售人員對(duì)此說(shuō)道。
這也是今年北京市場(chǎng)獲批的單價(jià)最高的項(xiàng)目。保利地產(chǎn)北京公司營(yíng)銷中心總經(jīng)理牛毅昨日在接受記者采訪時(shí)表示，今年上半年北京市總價(jià)在1500萬(wàn)元以上的豪宅產(chǎn)品總銷售量為28億元，而就目前海德公園的銷售情況來(lái)看，首期銷售的總量接近北京市整體上半年的成交水平。
這背后反映出的則是進(jìn)入下半年以來(lái)，豪宅市場(chǎng)的簽約復(fù)蘇。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8月北京在售報(bào)價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的公寓豪宅項(xiàng)目共售出180套，銷售總面積達(dá)3.16萬(wàn)平方米，環(huán)比上月，成交套數(shù)、面積分別上漲了73%和62%。
回暖言之過(guò)早
“現(xiàn)在說(shuō)市場(chǎng)回暖還言之過(guò)早，保利海德公園的熱銷目前來(lái)說(shuō)只能算是個(gè)案。”郭毅表示：“目前已知的幾個(gè)熱銷項(xiàng)目，或是開(kāi)發(fā)商的降價(jià)推盤策略起效，或是真正擁有稀缺地段資源，除這些以外，還有更多的高端項(xiàng)目，蓄客和銷售情況并不好。”
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪發(fā)現(xiàn)，如果是延伸到五環(huán)區(qū)域，多個(gè)高端項(xiàng)目都因蓄客不佳，一再推遲了開(kāi)盤時(shí)間。
“此次會(huì)議，對(duì)于高端市場(chǎng)的調(diào)控方向變化最大，由 高端有市場(chǎng) 轉(zhuǎn)變?yōu)?高端市場(chǎng)有調(diào)控 ，無(wú)疑給高端市場(chǎng)潑了一盆冷水。”談及前不久會(huì)議傳出的消息，北京某高端項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人認(rèn)為。
有權(quán)威人士表示，此次房調(diào)政策口徑的微調(diào)，意義深遠(yuǎn)，可以說(shuō)是為明年乃至近2~3年的調(diào)控劃定了新的方向。
在其看來(lái)，在今年分類調(diào)控的目標(biāo)指導(dǎo)下，再加上調(diào)控的口徑是北京高端有“市場(chǎng)”，一直以來(lái)，讓業(yè)界判斷未來(lái)對(duì)于高端市場(chǎng)將會(huì)采取市場(chǎng)化手段調(diào)控，行政手段有望逐步淡出。但此次會(huì)議中明確，將繼續(xù)調(diào)控高端市場(chǎng)，“加大稅收、信貸調(diào)控力度，實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策”，對(duì)豪宅市場(chǎng)將造成不小的影響。
對(duì)此，郭毅認(rèn)為，對(duì)于豪宅來(lái)說(shuō)，雖然面向的是財(cái)富人群，這部分客群往往可以調(diào)動(dòng)社會(huì)資源，用公司名義購(gòu)房從而規(guī)避限購(gòu)，但購(gòu)房者還是會(huì)面臨稅費(fèi)增加、流程復(fù)雜等問(wèn)題，實(shí)際上鎖定了未來(lái)豪宅市場(chǎng)的需求量。
“需求量的穩(wěn)定將造成市場(chǎng)價(jià)格的同步穩(wěn)定，那么，2013年一些 被豪宅 的地塊將可能由于市場(chǎng)以及定價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法尋找到合理的時(shí)機(jī)入市，預(yù)計(jì)2015年，包括夏家胡同、西局、東壩等位置的高價(jià)地還將繼續(xù)蟄伏。”郭毅表示。
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伴隨著今年初以來(lái)“限高令”的松綁，市場(chǎng)這根弦眼看著在慢慢撐開(kāi)，但沒(méi)想到瞬間又被繃了回去。伴隨著今年初以來(lái)“限高令”的松綁，市場(chǎng)這根弦眼看著在慢慢撐開(kāi)，但沒(méi)想到瞬間又被繃了回去。
日前，北京市政府常務(wù)會(huì)議上新確定了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場(chǎng)有調(diào)控”的總體思路，可以明顯看到，對(duì)于高端市場(chǎng)的定調(diào)從最初的高端有市場(chǎng)，到高端有控制，最終演變到了高端有調(diào)控。
“此前一直流傳高端有限度放開(kāi)限購(gòu)，這下封死了，至少今年沒(méi)戲了。”北京一位負(fù)責(zé)高端市場(chǎng)研究的權(quán)威人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道，在其看來(lái)，雖然這只是草案，但大思路調(diào)整的可能性不大。
高端項(xiàng)目搶跑
這一調(diào)控思路對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，顯然不是好消息。
“從單價(jià)4萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米的中端改善型市場(chǎng)來(lái)看，銷售將會(huì)繼續(xù)放緩、庫(kù)存壓力加大。主要原因在于改善型購(gòu)房者往往不具購(gòu)房資格，需要 賣舊 騰退出購(gòu)房資格后才能 買新 ，這無(wú)疑將拉長(zhǎng)購(gòu)房者的成交周期，也增加了購(gòu)房者的選擇機(jī)會(huì)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。
北京一豪宅項(xiàng)目的營(yíng)銷人士對(duì)記者表示，之前每到訪的200組客戶可能實(shí)現(xiàn)的成交能達(dá)到100組，而現(xiàn)在需要積累上千組甚至更多的客戶才能成交100組房源。
不過(guò)，對(duì)于已經(jīng)覬覦市場(chǎng)需求的高端項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，“金九銀十”是不得不發(fā)力的關(guān)鍵期。
“目前我們首期開(kāi)盤的128套房源，成交認(rèn)購(gòu)了110多套，主力戶型為175~305平方米的平層以及400~406平方米的城市院墅。”昨日（9月16日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份走訪了位于北京北三環(huán)薊門橋的保利海德公園項(xiàng)目，該項(xiàng)目的銷售人員對(duì)此說(shuō)道。
這也是今年北京市場(chǎng)獲批的單價(jià)最高的項(xiàng)目。保利地產(chǎn)北京公司營(yíng)銷中心總經(jīng)理牛毅昨日在接受記者采訪時(shí)表示，今年上半年北京市總價(jià)在1500萬(wàn)元以上的豪宅產(chǎn)品總銷售量為28億元，而就目前海德公園的銷售情況來(lái)看，首期銷售的總量接近北京市整體上半年的成交水平。
這背后反映出的則是進(jìn)入下半年以來(lái)，豪宅市場(chǎng)的簽約復(fù)蘇。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8月北京在售報(bào)價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的公寓豪宅項(xiàng)目共售出180套，銷售總面積達(dá)3.16萬(wàn)平方米，環(huán)比上月，成交套數(shù)、面積分別上漲了73%和62%。
回暖言之過(guò)早
“現(xiàn)在說(shuō)市場(chǎng)回暖還言之過(guò)早，保利海德公園的熱銷目前來(lái)說(shuō)只能算是個(gè)案。”郭毅表示：“目前已知的幾個(gè)熱銷項(xiàng)目，或是開(kāi)發(fā)商的降價(jià)推盤策略起效，或是真正擁有稀缺地段資源，除這些以外，還有更多的高端項(xiàng)目，蓄客和銷售情況并不好。”
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪發(fā)現(xiàn)，如果是延伸到五環(huán)區(qū)域，多個(gè)高端項(xiàng)目都因蓄客不佳，一再推遲了開(kāi)盤時(shí)間。
“此次會(huì)議，對(duì)于高端市場(chǎng)的調(diào)控方向變化最大，由 高端有市場(chǎng) 轉(zhuǎn)變?yōu)?高端市場(chǎng)有調(diào)控 ，無(wú)疑給高端市場(chǎng)潑了一盆冷水。”談及前不久會(huì)議傳出的消息，北京某高端項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人認(rèn)為。
有權(quán)威人士表示，此次房調(diào)政策口徑的微調(diào)，意義深遠(yuǎn)，可以說(shuō)是為明年乃至近2~3年的調(diào)控劃定了新的方向。
在其看來(lái)，在今年分類調(diào)控的目標(biāo)指導(dǎo)下，再加上調(diào)控的口徑是北京高端有“市場(chǎng)”，一直以來(lái)，讓業(yè)界判斷未來(lái)對(duì)于高端市場(chǎng)將會(huì)采取市場(chǎng)化手段調(diào)控，行政手段有望逐步淡出。但此次會(huì)議中明確，將繼續(xù)調(diào)控高端市場(chǎng)，“加大稅收、信貸調(diào)控力度，實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策”，對(duì)豪宅市場(chǎng)將造成不小的影響。
對(duì)此，郭毅認(rèn)為，對(duì)于豪宅來(lái)說(shuō)，雖然面向的是財(cái)富人群，這部分客群往往可以調(diào)動(dòng)社會(huì)資源，用公司名義購(gòu)房從而規(guī)避限購(gòu)，但購(gòu)房者還是會(huì)面臨稅費(fèi)增加、流程復(fù)雜等問(wèn)題，實(shí)際上鎖定了未來(lái)豪宅市場(chǎng)的需求量。
“需求量的穩(wěn)定將造成市場(chǎng)價(jià)格的同步穩(wěn)定，那么，2013年一些 被豪宅 的地塊將可能由于市場(chǎng)以及定價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法尋找到合理的時(shí)機(jī)入市，預(yù)計(jì)2015年，包括夏家胡同、西局、東壩等位置的高價(jià)地還將繼續(xù)蟄伏。”郭毅表示。
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