東方華美辦公裝修誠邀您分享最新最熱資訊

    放松限貸對于黃金周的樓市來說,無疑是一個重磅炸彈,讓原本平淡無奇的樓市變得備受關注。由此引發(fā)的市場回暖說、成交量上升、醞釀漲價、回應冷淡等聲音不絕于耳。有業(yè)內人士表示,該信息的 落地將促使樓市走向回暖。

     那么究竟樓市回暖說是否因此拉開序幕?或許我們可以從這一系列的數(shù)據(jù)看出。各位看官,我們且看且分析。

    全國
    數(shù)據(jù)說話
    北廣深一手房成交面積下滑 三四成部分二線城市出現(xiàn)上漲

    據(jù)央視十三套頻道新聞稱,國慶前四天全國房產類刷卡交易近200億。業(yè)內人士認為,這200億的刷卡金額主要是以收取定金為主,若以理論上的成交金 額來計算,國慶前四天的成交金額為5000億-8000億。由此可見,放松貸款的調控政策有力刺激了購房者的購買意愿,樓市回暖釋放出了一些積極的信號。

    實際上,從全國各地樓盤具體的成交數(shù)量來看,回暖的信息并不是全面鋪開,有一些城市的成交量上漲明顯,有部分城市的成交卻不容樂觀。據(jù)中國指數(shù)研究 院的數(shù)據(jù)表明,10月1日-7日,全國20個主要一二線城市累計成交面積同比下降9.7%,與2012年同期相比下降6%,房貸新政效果并不明顯。

    從具體城市日均成交量來看,北上廣深四個一線城市中,只有上海的成交量出現(xiàn)上漲,七天成交套數(shù)732套,成交面積同比上漲4.6%。而北京、 廣州、深圳的成交套數(shù)分別為538套、476套、139套,成交面積分別同比下降35.5%、36.9%、41.1%。在監(jiān)測的十多個二線城市中,哈爾濱、成都、武漢、杭州、長沙的成交面積出現(xiàn)了上漲,其中哈爾濱漲幅最大,同比上漲70.79%,成都、武漢也有超過20%的漲幅。同比下降的城市中,合肥、廈門降幅超過60%。

    市場調查
    大多數(shù)樓盤人氣大漲觀望情緒仍在持續(xù)

    國慶前一天,房貸新政出臺,對于購房者來說,這個黃金假期除了旅游、購物等活動,看房的好時機似乎又來了。在國慶期間,正逢上海秋季房交會和成都秋 季房交會,現(xiàn)場出現(xiàn)了人氣爆棚的現(xiàn)象。據(jù)了解,上海秋季房交會的人流量比預期增加了至少兩成。此外,深圳、杭州、武漢、濟南、長沙、沈陽等全國大多城市樓盤的來電量和來訪量也大大增加。

    同時,全國各地的很多樓盤也紛紛抓住這個機會,加大促銷力度。北京的一些樓盤推出九五折、簽約送iPhone6的活動,上海的樓盤推出了7萬抵12 萬等優(yōu)惠活動,無錫的樓盤推出了特惠一口價房源、2萬抵5萬等優(yōu)惠信息,而?？诘哪硞€樓盤推出“國慶購房五重大禮”活動,即購房享團購額外98折、 現(xiàn)場認購即送半年物業(yè)費、特價房等優(yōu)惠。

    不少售樓部的工作人員表示,有相當一部分客戶在看房時,通常都會了解房貸新政策的信息。而工作人員給購房者的回復是,目前還沒有具體的政策下來,需 要等待銀行落實。在這樣火爆的看房氛圍中,由于銀行房貸政策未能真正落地,大多購房者仍持有觀望態(tài)度,因此成交情況并不是十分理想。對于北上廣深等城市而 言,限購并未取消,放松限貸的影響并不大。

    然而,購房者還未亂清楚新的房貸政策,朋友圈里又開始傳出綠城、碧桂園、綠地、新城等房企即將漲價的消息。有業(yè)內人士稱,漲價消息只是一些項目的營 銷炒作行為,但也不能排除部分項目漲價的可能性。漲價與降價與否,還要看具體的城市以及具體的項目。對于后市,由于開發(fā)商資金緊張,對于庫存高的城市而 言,以價換量仍是最后沖刺的主流,促銷力度還會進一步加強。

    各地方銀行已通知信貸新政策等待細則出臺

    盡管央行已經明確松綁限貸,但據(jù)記者了解,目前各個城市的銀行房貸細則未真正出臺。從銀行層面來看,各大商業(yè)銀行表示已經知曉放松限貸的消息,但對于“首套房貸款利率最低7折”的執(zhí)行,各銀行均表示等待上級通知。

    有部分銀行則表示,目前首套房利率最多能申請到9折優(yōu)惠,7折利率或難實施,否則銀行要虧本。據(jù)了解,南京或將在國慶節(jié)后出臺具體細則,而沈陽的細則出臺最快也要到十月底。除此之外,各地銀行的房貸政策并沒有什么動靜,各銀行的執(zhí)行力度有待觀察。

    昆明
    數(shù)據(jù)說話

    受國慶小長假影響 昆明商品房成交量驟減

    事實上,在9月30日央行正式發(fā)文稱放松限購之前,相關消息就已經不脛而走,使得樓市一度升溫。最終,該消息在黃金周假期到來的最后一刻塵埃落定。

    回顧黃金周前后昆明商品房成交數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn),29日、30日,昆明商品房成交都取得不俗成績。尤其值得注意的是,9月29日,昆明累計成交1186套商品房,刷新了今年以來昆明商品房單日成交新高。

    但在隨后的十一黃金周內,該成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)變化,10月1日至7日,昆明地區(qū)僅成交了741套商品房,成交面積為48852.94平方米,這與9月最 后一周(9月22日至28日)成交4578套的數(shù)據(jù)相比,出現(xiàn)高達83.81%的降幅。對此,記者了解到,受假期影響,商品房數(shù)據(jù)備案有一定滯后因素,因 此該成交數(shù)據(jù)并不能完全的體現(xiàn)整個黃金周期間的成交量。同時,業(yè)內人士也指出,不能夠依此來預判昆明樓市的發(fā)展。

    市場調查
    一手房市場

    來電來客量增多價格優(yōu)惠無變化

    與成交數(shù)據(jù)一樣,最能直觀反映樓盤銷售情況的還包括各大售樓部的來電、來訪、以及來客量。

    雖然此次新政出臺恰逢國慶黃金周,但昆明多數(shù)樓盤售樓部均正常開放,對此,記者也從開發(fā)商方面的反饋得知,新政出臺后,各大售樓部接到來電咨詢的客戶明顯增多,其詢問的重點多圍繞“認貸不認房”的具體執(zhí)行時間和情況。

    “新政的出臺,提升了購房者的信心。一部分有資金,已還清首套房貸款的購房者都在積極選房。”一家大型房地產企業(yè)的銷售負責人對記者表示,“對于接下來樓盤的銷售工作,我們十分有信心。”

    除此之外,備受購房者關注的新政出臺后樓盤是否會伺機漲價的情況,記者也展開了相關調查。包括俊發(fā)城、招商·海公館、都鐸城邦等在內的大多數(shù)樓盤, 其銷售價格、優(yōu)惠和新政出臺前一樣,均無變化。但在記者采訪中,也有部分開發(fā)商方面表示,預計下一步公司將會醞釀調整銷售價格,但具體的調整方向還未確 定,可能是加大優(yōu)惠力度,但也不排除取消優(yōu)惠的可能。

    二手房市場
    業(yè)務量無明顯漲幅少部分業(yè)主醞釀提價

    相比一手房市場中購房者對新政的“熱情如火”,“認貸不認房”政策的出臺,對二手房市場的帶動效應卻可以用“風平浪靜”來形容。

    記者從市內多家品牌中介機構了解到,黃金周期間門店業(yè)務量均衡,相比節(jié)前無明顯變化。“雖然有客戶上門詢問政策落地情況,但意向客戶卻很少”。位于 永昌小區(qū)內的多家中介門店負責人給記者的答復都基本一致。但也有中介門店經理表示,新政出臺后,有業(yè)主打來電話表示,將對所發(fā)售的房屋提價。

    在綜合多名受訪者的答復后,記者分析發(fā)現(xiàn),新政對二手樓市影響暫不明顯。

    銀行
    理論上可施行新政具體執(zhí)行情況等待部署

    新政的落實,給予購房者的是期待的實現(xiàn),作為新政的實施方—銀行,所表現(xiàn)出的則是冷靜,等細則。

    記者致電中國農業(yè)銀行、中國建設銀行、富滇銀行等省內各大銀行,詢問有關新政落實的情況,但得到的回復均是,利率以及首付比例等相關的落實執(zhí)行情況、認定標準以及細則還在確定中。有工作人員指出,購房首付比例30%已經基本確定,但是利率折扣會根據(jù)具體銀行的情況而定。

    與此同時,網(wǎng)絡上已經曝光一份銀行未公布的房貸執(zhí)行細則,其中對于購房者名下無房、有一房無貸、有兩房以上無貸等對應的首付比例和利率標準做出相關規(guī)定和執(zhí)行細則。
   對此,有銀行個貸部相關人士指出,“如果首套房按揭貸款利率執(zhí)行基準利率,銀行利潤空間已經縮小。目前,銀行存款流失壓力大,資金成本不斷提高,因此,對于房貸業(yè)務每家銀行在大的政策方向下,執(zhí)行力度也不同。”

觀點碰撞

    新政落地,市場可謂熱情四濺,膠著糾結。購房者希望看到房價下跌至心理價位;開發(fā)商則抱有幻想,定價小心謹慎,試探政策的導向; 限貸政策調整能否解決樓市目前面臨的問題,各界眾說紛紜。有觀點認為,松綁限貸會激勵對金融杠桿敏感的投資需求入市,房價會觸底反彈。有人認為,松綁限貸 會給市場傳達政府救市的信號,開發(fā)商“以價換量”策略終止等等,由此,一場關于新政的觀點碰撞已然展開。

    謹慎方

    房地產全面救市開始效果可能有限 全國政協(xié)委員、南京財經大學校長劉志彪

    從央行出臺的該政策可以看出,當前市場的庫存壓力比較大。另外,由于房地產投資對中國經濟增長率的貢獻率在50%左右,穩(wěn)增長面臨的巨大壓力也要求 放松對房地產購買各方面的限制。在一個下跌的市場中,人們會預期其價格進一步下跌,從而出現(xiàn)進一步等待下跌的行為。這樣救市的政策效應就有可能被預期效應 所抵消。宏觀上的促改革、調結構等,短期內還是邁不過GDP增長的門檻。

    對樓市有刺激作用但影響不大 昆明風之鈴市場調查研究咨詢機構CEO石遠

    央行出臺的新政策對購房的限制越來越寬松,總體上對樓市發(fā)展有一定的促進作用,但影響不大。限貸松綁只是樓市發(fā)展大環(huán)境的一部分,對未來房地產發(fā)展的促進有限。

    “認房不認貸” 的政策主要還是刺激剛需購房人群,對投資型和改善型的購房者沒有太大的影響,還是存在一定的“打壓”。在新政策情況下,國慶期間前往各大樓盤看房的市民明 顯增多,雖然不少開發(fā)商表示,當前樓市以促進銷量為主,樓盤趁機提價可能性不大,但也有少數(shù)開發(fā)商內部已經下發(fā)通知國慶后漲價的消息。石遠稱警惕房地產企 業(yè),“不要見風就是雨”,要理性的看待新政策的出爐。

    興盛方

    對改善型購房的群體利好 財經評論家、財經專欄作家葉檀

    央行發(fā)布的“認貸不認房”新政并不會引爆樓市。從政策出臺的目的上來講,一方面是為了穩(wěn)定房地產市場,另一方面的目的是改革金融。房貸新政對改善型 購房的群體更加利好,會起到穩(wěn)定市場的作用。此次央行出臺的房貸新政還指出要支持房地產開發(fā)企業(yè)的合理融資需求,除了救市之外,新政在年底前放開融資,避 免到年底銀行成為最大的壞賬戶。

    新政預防房地產下行利于其健康發(fā)展 芒果智庫經濟學家王詠雪

    政策的出臺反映了中央政府對房地產下行的擔憂。如今的樓市還沒有上揚或是平穩(wěn)的發(fā)展,結合中國經濟的不確定性,對首套住房結清房貸后的優(yōu)惠是刺激改善型購房者的需求。

    中國房地產不能走日本房地產泡沫的老路,政策的出臺對房地產企業(yè)的下行有一定的預防作用,有利于維護房地產企業(yè)長期、穩(wěn)定的健康發(fā)展。宏觀上看,中 國政府應出臺長效的管理,或逐漸退出對房地產的干預。王詠雪認為對于購房者和開發(fā)商來說,適合政策就會利好,購房者若沒有買房需求就無關了。近期房企應對 該政策的方式五花八門, 不論漲價還是降價快跑,都是企業(yè)根據(jù)自身的實力對市場進行了預判。

    中立方
    央行全面松綁限貸政策是把雙刃劍 著名財經金融評論家余豐慧

    央行徹底放開放水房地產貸款的尺度,大大超出此前市場預期。如此放水信貸、全面取締限貸政策是把雙刃劍。一方面可能促使低迷的房地產迅速復蘇,促使 房價重拾暴漲局面。另一方面也可能給市場放出的是更加恐慌的信號,連貨幣信貸都放水了,連限貸政策都取締了,足以看出房地產市場的低迷程度和蕭條狀況,房 價繼續(xù)走低的不可逆轉  性。從而使得需求更加謹慎,購買力更加觀望而不敢輕易入市,商業(yè)銀行更加對房地產惜貸,促使房地產市場低迷局面惡化,引發(fā)大面積棄房 斷供等金融風險。

    一句話,央行和銀監(jiān)會徹底放水貨幣、完全取締限貸救助房地產了,甚至放任投資投機性需求了。

    限貸松綁有利于化解樓市庫存但房產稅是解決之道

    云南財經大學MBA教育學院不動產投融資研究中心主任周大研

    目前的情況,“認貸不認房”就是取消限貸。新政策作為一個信號,是對樓市需求的刺激政策。取消限購不如取消限貸,有金融機構和銀行的支持更有利于普通購房者提早實現(xiàn)居住夢。

    很明顯,新政策的出臺有利于化解樓市供大于求和庫存量過高的問題,但不可能解決房地產“積勞成疾”的根本問題。僅僅取消限購和限貸并不能解決問題,房產稅才是解決問題的根本。只有房產稅才能促進調控長效機制建設,才會使樓市回暖。

    新政策主要影響的是首次購房者和剛需購房人群。對于開發(fā)商來說,房企采取措施應對可以說是“八仙過海各顯神通”,每個城市、每個企業(yè)的狀況不同,但 市場總體上是供過于求的,企業(yè)應該理性的看待市場,清醒對待,不能盲目漲價,尋找到適合昆明的、自身的措施就是正確的?？偟膩碚f,開發(fā)商要根據(jù)自身的財務 狀況和開發(fā)量來調整,畢竟求生存才是目前部分房企發(fā)展的基本點。

    算筆賬

    新政后100萬房貸20年省9.5萬利息

    如果按照“房貸還清再買算首套”的利率計算,購買第二套房的購房人能省多少錢呢?根據(jù)現(xiàn)行銀行規(guī)定,首套房貸按基準利率6.55%/年執(zhí)行;第二套房貸款利率上浮10%,即7.20%;第三套房則不能申請貸款。

    如果同以貸款100萬元、期限20年計算,執(zhí)行基準利率的本息合計為179.6萬元;按照上浮10%之后的利率計算本息合計則為189.1萬元,相差9.5萬元。也就是說,第二套住房購買人還清貸款后,再申請房貸,比此前可以省9.5萬元,而且貸得多省得多。

    鏈接

    松綁限貸若不起作用政府還有六大招救市

    對于此次央行發(fā)布的信貸新政策,多數(shù)人表示是房地產的最大利好,如果仍然不能奏效,中央政府已經“無牌可出”,“無子彈可打”。真的是這樣嗎? 近日,網(wǎng)絡流傳放松信貸之后政府的救市6張牌,先不論其可行性如何,就其出臺的目的及手段,也可以看出政府想要拉動商品成交量的迫切心情。

    第一張牌 全面降準

    廣義貨幣M2跟存款準備金率高低有著密切關系,中國目前大型金融機構存款準備金率是20%,理論上貨幣乘數(shù)就是5,但由于各個銀行有“超額存款準備 金”,加上民眾手里的現(xiàn)金,貨幣乘數(shù)實際為4.2倍。如果存款準備金率降低到10%,就足以讓M2翻倍,讓全國樓市價格翻倍,一線城市房價上漲3倍以上。 如果樓市需要,全面降準的力度就可以加大。

    第二張牌 降息

    降息對樓市和股市來說,都是重大利好,如果需要,政府可以作出這個選擇。但副作用同樣明顯:金融風暴以來,全世界都在降低企業(yè)、政府、個人的負債 率,也就是所謂的“去杠桿”,因為這是經濟轉型的前提。此次房地產救市,其實就是鼓勵個人買房,鼓勵個人將錢投入房地產,而不是創(chuàng)業(yè)。中國普通家庭目前資 產80%是房子,房地產不僅綁架了中國經濟、中國政府,還綁架了貪婪的中國人。所以,救市必須是權宜之計。

    第三張牌 全面減稅

    政府還可以給房地產行業(yè)全面減稅,包括二手房交易、新房交易中個人承擔的稅費。也許有人會說,房地產相關稅費,是政府收入主要來源,現(xiàn)在財政增長乏 力,可能減稅嗎?當然可能。房地產是支柱行業(yè)、先導行業(yè),它的興衰關聯(lián)到鋼鐵、水泥、玻璃、建材、裝飾、裝修、家電、汽車等多個行業(yè)的興衰。

    第四張牌 給開發(fā)商更多信貸支持

    此次“新政”超出大家預期的,就是給開發(fā)商的“限貸”也適當松綁了。原文寫到“銀行業(yè)金融機構在防范風險的前提下,合理配置信貸資源,支持資質良 好、誠信經營的房地產企業(yè)開發(fā)建設普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道,支持符合條件的房地產企業(yè)在銀 行間債券市場發(fā)行債務融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產投資信托基金試點。”

    第五張牌 放開一線城市限購

    一線城市如果完全放開限購,即便M2增速不變,北上廣深房價都有翻倍可能。這主要是投資需求的推動,因為全國人民購房投資需求以前是2000多個大 小城市分擔的,現(xiàn)在集中到了最主要的十多個城市,尤其是四個一線城市。所以,如果放開限購,一線城市房價必然井噴。但全面放開一線城市限購,風險極大。在 急速上漲之后,一線城市樓市會見頂,到那時會帶領全國樓市來一次總崩潰。所以,北上廣深樓市好比是四頭充滿野性的千里馬,需要套好籠頭,控制好節(jié)奏,用它 們的力量為中國經濟拉一段車,而不是撒開讓它們狂奔,那樣毫無意義。

    第六張牌 全面放開生二胎

    計劃生育政策調整,其實已經水到渠成。單獨二胎已經放開,全面二胎也可以期待。中國在過去5年中“小學生人數(shù)”下降了9.4%,過去3年中下降了 5.8%,這就是計劃生育政策的影響。這種生育率持續(xù)的下滑,讓中國過早進入老齡社會,根本無法維持。全面開放二胎,對樓市絕對是重大利好。需要說明的 是,放開二胎跟前面5張牌不同,基本上沒有副作用。



  更多資訊閱讀請關注東方華美辦公裝修